Sprzedaż mieszkania obciążonego długami, takimi jak hipoteka, zaległości czynszowe czy zajęcie komornicze, jest możliwa, ale wymaga odpowiedniego przygotowania i znajomości procedur. Kluczowe jest uzyskanie zgody wierzycieli na transakcję oraz zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Środki ze sprzedaży pozwalają spłacić zadłużenie, a kupujący nabywa nieruchomość bez obciążeń, w przypadku problemów warto skorzystać z skup nieruchomości Gliwice.
Formy zadłużenia mieszkania
Mieszkanie może być obciążone różnymi formami zadłużenia, które komplikują proces jego zbycia. Najczęstsze z nich to hipoteka stanowiąca zabezpieczenie spłaty kredytu, zaległy czynsz wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej oraz egzekucja komornicza związana z niespłaconymi zobowiązaniami właściciela.
Każda z tych sytuacji rządzi się nieco innymi regułami, jeśli chodzi o procedurę sprzedaży lokalu. Wspólnym mianownikiem jest konieczność uregulowania długów, aby nabywca otrzymał nieruchomość wolną od obciążeń i roszczeń osób trzecich. Warto skorzystać z pomocy prawnika lub doświadczonego pośrednika, który przeprowadzi transakcję zgodnie z przepisami.
Hipoteka jako zabezpieczenie spłaty kredytu
W przypadku mieszkania obciążonego hipoteką, kluczowe jest uzyskanie zgody banku na sprzedaż. Instytucja finansowa musi wyrazić gotowość do wykreślenia wpisu z księgi wieczystej po otrzymaniu całości zobowiązania kredytowego. Najlepiej wystąpić o tzw. promesę bankową, czyli obietnicę wydania takiej zgody po spełnieniu określonych warunków.
Promesa powinna zawierać aktualną wysokość zadłużenia oraz numer rachunku, na który należy przelać środki. Dzięki temu kupujący ma pewność, że jego pieniądze zostaną przeznaczone na spłatę kredytu. Po otrzymaniu zapłaty i przekazaniu jej do banku, dług zabezpieczony hipoteką wygasa, a nabywca staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości.
„W mojej wieloletniej praktyce notarialnej wielokrotnie przeprowadzałem transakcje sprzedaży mieszkań z hipoteką. Kluczowe jest precyzyjne określenie kwoty zadłużenia i uzyskanie promesy bankowej przed podpisaniem aktu. Dzięki temu obie strony mają pewność, że sprzedaż doprowadzi do wykreślenia obciążenia.” – notariusz Krzysztof Janiszewski zajmujący się skupem mieszkań w Zabrzu
Zaległości czynszowe wobec spółdzielni lub wspólnoty
Inną formą zadłużenia mieszkania są zaległości w opłatach na rzecz spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty. Ich spłata jest warunkiem koniecznym do wystawienia zaświadczenia o braku długów i umożliwienia transakcji sprzedaży. W przeciwnym razie nabywca przejmie obowiązek uregulowania tych należności.
Wysokość zadłużenia z tytułu czynszu i innych opłat można ustalić, występując o stosowne zaświadczenie do zarządcy nieruchomości. Dokument będzie też zawierał numer konta do wpłaty. Spłata zaległego czynszu ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania jest najpewniejszym rozwiązaniem, które nie obciąża dodatkowo kieszeni kupującego i daje mu pewność, że nie przejmuje cudzych długów.
Mieszkanie zajęte przez komornika
Najtrudniejsza sytuacja to mieszkanie zajęte przez komornika w ramach egzekucji z nieruchomości. Dłużnik ma jednak prawo sprzedać lokal, o ile komornik wyrazi na to zgodę. Musi to nastąpić po cenie nie niższej niż wartość oszacowania dokonana przez biegłego rzeczoznawcę.
Jeśli właściciel znajdzie nabywcę gotowego zapłacić ustaloną kwotę, może złożyć do komornika wniosek o zgodę na sprzedaż z wolnej ręki. Po uzyskaniu pozytywnej decyzji, transakcja może dojść do skutku. Większość środków trafi do wierzycieli w ramach egzekucji, a pozostała kwota pozwoli dłużnikowi zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. To sposób na uniknięcie licytacji komorniczej i związanej z nią utraty dachu nad głową.
Procedura sprzedaży zadłużonego mieszkania
Niezależnie od formy zadłużenia, sprzedaż lokalu z długami (https://skup-mieszkan.pl/skup-mieszkan-olsztyn/) przebiega w kilku etapach. Pierwszym jest negocjacja warunków transakcji i ustalenie ceny, która pozwoli spłacić zobowiązania. Kolejnym – uzyskanie zgody wierzycieli na przeniesienie własności, a następnie zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Po podpisaniu dokumentu środki ze sprzedaży trafiają do wierzycieli zgodnie z ustaleniami, zwalniając nieruchomość z obciążeń. Reszta kwoty zasila konto zbywcy. Notariusz czuwa nad zgodnością transakcji z prawem i zabezpiecza interesy stron. Warto jednak wcześniej skonsultować jej warunki z adwokatem.
Uzyskanie zgody wierzycieli na transakcję
Kluczowe dla powodzenia sprzedaży zadłużonego mieszkania jest porozumienie z wierzycielami. W przypadku hipoteki niezbędna jest wspomniana wyżej zgoda banku na sprzedaż i wykreślenie obciążenia z księgi wieczystej. Przy zaległościach czynszowych taką zgodę wydaje spółdzielnia lub wspólnota po otrzymaniu zapłaty.
Jeśli w grę wchodzi egzekucja komornicza, konieczny jest wniosek o zgodę na sprzedaż z wolnej ręki i deklaracja przekazania wierzycielom środków uzyskanych z transakcji. Bez porozumienia z podmiotami, którym dłużnik jest winien pieniądze, sprzedaż zadłużonej nieruchomości nie dojdzie do skutku ze względu na zbyt duże ryzyko prawne dla kupującego.
Zawarcie umowy sprzedaży u notariusza
Transakcja zbycia zadłużonego mieszkania musi przybrać formę aktu notarialnego. To dokument sporządzany przez notariusza, który ściśle określa strony umowy, przedmiot sprzedaży oraz jej warunki, w tym cenę i sposób płatności. Przy sprzedaży lokalu z długami, akt powinien precyzyjnie wskazywać kwoty, jakie należy przekazać poszczególnym wierzycielom.
Środki mogą zostać przelane bezpośrednio z rachunku notarialnego lub wpłacone przez kupującego przed transakcją i rozdzielone przez notariusza zgodnie z ustaleniami. Ważne, by nabywca dysponował potwierdzeniem dokonania przelewów. Akt notarialny jest podstawą do wykreślenia hipotek i innych obciążeń z księgi wieczystej, co ostatecznie sankcjonuje przeniesienie własności.
Podział środków ze sprzedaży i spłata długów
Kwota uzyskana ze sprzedaży zadłużonego mieszkania musi w pierwszej kolejności pokryć zobowiązania ciążące na nieruchomości. Środki dzielone są proporcjonalnie do wysokości długów. Jeśli wystarczają na spłatę wszystkich wierzycieli, pozostała część trafia do zbywcy.
Przy znacznym zadłużeniu może się zdarzyć, że pieniądze ze sprzedaży w całości zostaną przeznaczone na spłatę, a sprzedający nie otrzyma nic. To jednak i tak lepsze rozwiązanie niż dopuszczenie do licytacji komorniczej, która pozbawi dłużnika prawa własności, często nie zaspokajając w pełni roszczeń wierzycieli. Sprzedaż z wolnej ręki pozwala wynegocjować najkorzystniejszą cenę.
Kilka lat temu popadłem w spiralę zadłużenia i groziła mi utrata mieszkania przez licytację. W ostatniej chwili udało mi się je sprzedać i spłacić długi. Co prawda nie zarobiłem na transakcji, ale przynajmniej wyszedłem na zero i mogłem zacząć wszystko od nowa. Gdyby nie pomoc prawnika i dobra wola wierzycieli, skończyłbym z niczym. Wiem, że sprzedaż zadłużonej nieruchomości to trudna decyzja, ale czasem nie ma innego wyjścia.
Skutki sprzedaży zadłużonego mieszkania
Sfinalizowanie transakcji zbycia lokalu z długami przynosi korzyści wszystkim stronom. Wierzyciele odzyskują należne im środki, a zbywca pozbywa się zobowiązań i uwalnia spod ciężaru długów. Nabywca staje się natomiast właścicielem nieruchomości wolnej od obciążeń.
Spłata zadłużenia powoduje wygaśnięcie zabezpieczeń i możliwość ich wykreślenia z księgi wieczystej. Od strony formalnej, mieszkanie staje się czyste i nie ciążą na nim żadne roszczenia osób trzecich. To istotne dla kupującego, który nie musi się martwić ewentualnymi problemami w przyszłości.
Wygaśnięcie zobowiązań i hipotek
Z chwilą spłaty zadłużenia wierzyciele tracą podstawę do dochodzenia roszczeń wobec zbywcy. Ich wierzytelności wygasają, a dług przestaje istnieć. W przypadku hipoteki, konieczne jest jeszcze dopełnienie formalności związanych z wykreśleniem wpisu z działu IV księgi wieczystej.
Wniosek o wykreślenie składa dotychczasowy właściciel, załączając dokumenty potwierdzające spłatę zobowiązania. Może to być zaświadczenie z banku lub oświadczenie wierzyciela. Po usunięciu wzmianki o hipotece z księgi wieczystej, nieruchomość formalnie przestaje być obciążona.
| Korzyści dla zbywcy | Korzyści dla nabywcy |
| spłata zadłużenia uniknięcie egzekucji komorniczej uwolnienie się od długów | nabycie nieruchomości bez obciążeń pewność prawna transakcji brak ryzyka przejęcia cudzych zobowiązań |
Sprzedaż zadłużonego mieszkania to skomplikowany proces, który wymaga współdziałania kilku stron i dopełnienia szeregu formalności. Warto jednak podjąć taki wysiłek, by rozwiązać problem długów i rozpocząć nowy etap w życiu. Dla nabywcy to okazja do nabycia nieruchomości w atrakcyjnej cenie, o ile dochowa należytej staranności i zabezpieczy się przed ryzykiem przejęcia cudzych zobowiązań.
